Столкнуться с потребностью в обмене квартиры может абсолютно любой человек. Различные жизненные обстоятельства могут послужить весомой причиной для этого – переезд в другой район или даже город, улучшение условий жилья, новое место учебы или работы. Не стоит бояться обмена квартиры как очень сложной сделки, требующей длительного времени и денежных средств. Серьезный и внимательный подход к делу обеспечит быстрое и удачное предприятие.
Законодательство РФ выделяет 3 способа для обмена жилья:
Мена
При оформлении договора мены владельцы жилья должны передать во владение свою недвижимость, получив взамен помещение, заявленное в договоре. Если в договоре не обозначена стоимость квартир, то они считаются равноценными.
Отрицательной стороной мены считается сложность в том, чтобы найти именно то жилье, которое устроит обе стороны сделки. Из-за этого такой обмен имущества зачастую затягивается и кажется сложным.
Выгодным преимуществом мены является возможность улучшить жилищные условия не прибегая к большим затратам. Покупка новой квартиры, как правило, обходится в разы дороже. А обмен с небольшой доплатой – отличная альтернатива, которая может помочь сэкономить семейный бюджет.
Обмен с помощью купли-продажи
Эта сделка проводится в 2 этапа: Сначала происходит отчуждение имущества собственника, затем проводится покупка нового жилья. Этапы должны быть сделаны одновременно.
Владелец жилья имеет право потребовать задаток от покупателя, это поможет ему обрести уверенность в осуществляемой сделке.[/предупреждающий]
Минусом такого бартера является необходимость в оформлении сразу 2 сделок: сперва – продажа, после – покупка. К тому же придется 2 раза оплачивать государственную пошлину. И опасность в резкой повышении цены на покупаемую квартиру тоже присутствует, поэтому нужно проявлять максимальную осторожность.
Обмен квартиры через сделку купли-продажи имеет существенное преимущество перед меной, ведь найти покупателя гораздо проще, чем найти замену, которая устроит обе стороны. И бартер такого плана проходит гораздо быстрее, поэтому многих людей привлекает этот способ.
Трейд-ин
Улучшение условий жизни с помощью бартера старой квартиры на жилье в новостройке возможно с привлечением риэлтерских услуг или компаний застройщиков. Это необходимо из-за того, что требуется провести сразу 2 независимые сделки.
В первую очередь заключается договор между собственником и риелтором на реализацию жилья вторичного рынка. Далее бронируется квартира в новостройке, по цене, которая фиксируется в этот период. За обговоренный срок риэлтор продает недвижимость, и денежные средства перечисляются в счет нового жилья.
К рискам этого способа можно отнести неуверенность в совершении продажи вторичного жилья за время, которое отведено, ведь цена нового помещения зафиксирована только на определенный период. За риэлтерские услуги необходимо платить.
Затраты на риелтора окупаются временем, которое получается сэкономить. Владельцу помещения нет необходимости постоянно участвовать в поиске, нужно лишь посещение фирмы в первый раз, последующие операции могут проводиться дистанционно. Плюсом также является то, что цена на квартиру в новом доме не поменяется.
Равноценный обмен
Если бартер происходит на абсолютно равных условиях, важно соблюсти следующие правила:
- Запрос подтверждения собственности необходим из Единого государственного реестра.
- Справка подтверждающая отсутствие долга за коммунальные услуги.
- Понадобятся копии лицевых счетов, которые нужны для того, чтобы удостовериться в отсутствии граждан, прописанных в помещении.
- Выписка из кадастрового учета.
- Письменное подтверждение обеих сторон договора, говорящее о том, что недвижимость полностью устраивает их.
- Оформление договора с указанием данных собственников, условия, сроки сделки и их стоимость.
- Все документы нужно направить в специализированный орган. На сегодняшний день большинство подобных сделок проводятся в МФЦ. Если все сделано верно, будет совершена регистрация.
- Когда все операции будут проведены, необходимо получить выписку из ЕГРН.
Обмен жилья с доплатой
Существуют обстоятельства, по которым обмен недвижимости возможен только с внесением доплаты одной из сторон:
- Бартер квартиры с меньшей площадью на большую.
- Обмен старого жилья на квартиру в новостройке.
- Мена помещения, которое располагается в пригородном районе, на квартиру в центре города.
- Замена площади, находящейся в аварийном состоянии на новую квартиру.
Сумма доплачиваемых средств зависит от:
- Качества недвижимости и условий жизни в нём: состояние сантехнического оборудования и электроприборов, водоснабжение и газ, а также проводимые работы по ремонту.
- Инфраструктура квартиры: близость к школам и детским садам, отдаленность от остановок общественного транспорта, близость магазинов и торговых центров.
- Доход, который сложился из продажи квартиры. Чем дороже удалось продать жилье, тем меньше понадобится доплата.
Обмен с доплатой очень схож с меной, есть лишь 3 пункта, которые дополнительно прописываются в договоре:
- Сумма доплаты.
- Каким образом будет осуществляться расчет.
- Период оплаты.
Что необходимо для обмена квартиры, которая находится в ипотеке?
Так как квартира в ипотеке находится в залоге у банка, предоставившего на неё кредит, в первую очередь для совершения сделки обмена необходимо согласие банка на эту процедуру. У некоторых организаций есть свои правила на этот счет, только следования им позволят совершить бартер. Дополнительно потребуется профессиональная оценка новой недвижимости, так как банк должен иметь представление о стоимости и качестве жилья, которое окажется у него в залоге.
Порядок обмена квартиры, находящейся в ипотеке, выглядит так:
- Потребуются два договора: первый на продажу имущества, второй на покупку.
- Оформление банком обременения на новую квартиру.
- Необходимо получить согласие кредитной организации на снятие залога с квартиры, на которую изначально была оформлена ипотека.
- Единственный способ совершения такой сделки – оформление купли-продажи.
Продажа или обмен квартиры – что выбрать?
Только собственник может решить какой вариант сделки ему выбрать. Чтобы решение было взвешенным, необходимо заострить внимание на сходства и различия этих сделок.
Сходства
- Налог 13% (если недвижимость находится в собственности более 5 лет, оплачивать сбор не нужно).
- Одним из важных аспектов является соблюдение прав несовершеннолетних и недееспособных граждан.
- Жилье не должно находиться в залоге или аресте.
- Без согласия супруга или супруги, предварительно заверенного у нотариуса, сделка невозможна.
- Оплата государственной пошлины.
- Есть возможность воспользоваться услугами риэлторов или представителей.
Отличия:
- По договору социального найма возможен только обмен, продажа недопустима.
- Продажа квартиры осуществляется путем получения одной из сторон денежных средств, при бартере достаточен взаимный обмен имуществом.
- Если расторгнуть договор мены, возможно вернуть все на свои места. При отмене сделки купли-продаже не всегда удается вернуть назад ту же сумму денежных средств, которая была оплачена.
- Процедура бартера жилья обычно затягивается, продажа же наоборот оформляется быстро.
Итог
Владелец жилья должен самостоятельно решить как поступить со своим имуществом: продать его или обменять. Для того чтобы данные процедуры не затянулись и не показались слишком хлопотными необходимо обратиться к специалистам. На помощь к собственникам могут прийти нотариусы, юристы, риэлторы и специалисты в этой области. Лишняя трата денежных средств не самое страшное, что может произойти, гораздо опаснее допустить ошибки в документах и превратить сделку в недействительную. Грамотный, внимательный и ответственный подход к такому важному вопросу обеспечит быстрое и удачное завершение дела.