В некоторых случаях купля-продажа жилой недвижимости становится непростым делом, которое может осложниться сбором большого количества документов. Стандартный пакет бумаг, на самом деле, не такой обширный, но в отдельных ситуациях приходиться ходить по разным инстанциям в течение длительного времени, запрашивая, оформляя, получая и переписывая те или иные документы.
Порядок перерегистрации права собственности имеет свои особенности. Некоторые бумаги не имеют определенного срока действия, другие же действительны в течение какого-то времени. Значительно сэкономить время в столь ответственном деле, избежать проблем и проволочек, занимаясь бумажной волокитой, можно, зная все нюансы и владея более или менее полной юридической информацией.
Документы для продавца квартиры: основной пакет
Основные манипуляции по подготовке предстоят продавцу. Владелец, намеревающийся сбыть свое имущество, обязан помимо идентифицирующих личность документов предъявить еще и полный пакет бумаг, касающихся объекта недвижимости. Здесь могут таиться сложности. Но обо всем по порядку.
Каждый документ должен пройти юридическую проверку и внимательно изучиться покупателем. Данные, содержащиеся в бумагах, дадут понять:
- наложено ли какое-либо обременение на квартиру;
- сколько владельцев у объекта;
- сколько человек прописано по данному адресу;
- проводилось ли изменение планировки;
- законны ли были данные работы.
Далее участники приступают к непосредственному совершению сделки. Оформленный договор купли-продажи означает факт переход права собственности на объект. Для этого необходимо пройти государственную регистрацию в Росреестре. Там тоже проверяют подлинность, правомерность и правильность оформления документов.
Список необходимых бумаг
В стандартном перечне документов для продажи квартиры обычно представлены:
- паспорт владельца;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт;
- выписка из финансово-лицевого счета;
- справка о составе семьи;
- передаточный акт;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
В некоторых случаях (они бывают очень часто) для различных инстанций могут потребоваться дополнительные документы:
- Согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества в письменном виде.
- Паспорт несовершеннолетнего члена семьи или свидетельство о рождении.
- Паспорт опекуна или официального представителя ребенка, если сделка ведется от его имени.
- Согласие органов опеки и попечительства на совершение манипуляций с объектом, принадлежащим несовершеннолетнему лицу.
- При долевом владении каждый собственник должен дать свое согласие на продажу.
- Договор о внесении задатка или аванса.
- Договор об аренде банковской ячейки.
- Доверенность на совершение сделки третьим лицом.
- Справка о состоянии психического здоровья.
Перечень обязательных бумаг дополняет требование о получении авансового платежа для подтверждения серьезности намерений покупателя. Когда у одной из сторон есть официальный представитель, поверенный, обязательно нужно оформить соответствующую доверенность в нотариальной конторе. Из всего списка вопросов не вызывает только паспорт. С остальными же бумагами могут возникнуть вопросы: где их получать, как долго они действительны, в какие сроки готовятся и т.д.
Выписка из ЕГРН
Данная бумага значится во всех списках одной из первых, потому что представляет особую значимость для собственника объекта. Будущий владелец квартиры или дома благодаря ей получает сведения об имеющихся обременениях и количестве законных владельцев. Эта справка бывает двух видов:
- Стандартная –требуется в большинстве случаев при оформлении договора купли-продажи, поэтажный план в комплекте отсутствует. В запрашиваемый для совершения сделки документ вписывают бумагу, являющуюся основанием для перехода прав от собственника к собственнику (дарственная, договор, наследство и пр.).
- О переходе прав – расширенная версия, дает информацию о числе собственников (не ранее 1998 года, именно тогда сформировался Росреестр). Она представлена в виде таких же заявок в ведомство с указанием причины перехода прав и даты регистрации в реестре. Данные записи помогут будущему собственнику оценить вероятные риски, способны ли некие третьи лица предъявить права на владение этим имуществом и на каких основаниях. Подобный тип бумаги не выявит наличие обременений.
Справки ЕГРН стали выдаваться совсем недавно – с 2016 года, ранее владельцы получали Свидетельство о праве собственности. Полученные ранее указанной даты документы действительны на текущий момент, обновлять или менять их на справку ЕГРН не нужно
Выписка из реестра стоит 300 рублей, получить ее можно на бумажном носителе или в электронном виде. А выдачей занимается непосредственно Росреестр (3 дня), МФЦ (5 дней) или электронный портал ведомства.
Назначение кадастрового и технического паспортов, их необходимость при продаже недвижимости
Техпаспорт объекта содержит базовые данные: количество комнат, площадь, дата постройки, инвентаризационная стоимость и т.д. Здесь содержатся все технические данные вроде перепланировки. Жилищная инспекция в последнее время с небольшой охотой выдает разрешения на любое переустройство квартир. Всему виной участившиеся инциденты, когда в квартирах обрушились стены, взрывался газ и т.д.
С 2013 году неотъемлемой частью паспорта стал технический план, то есть теперь словесное и техническое описание стало дополнять визуальное изображение объекта. Кадастровый паспорт тоже имеет не менее важное значение. Его выдают в БТИ и заносят туда любые изменения, которым подвергался объект. При наличии кадастрового паспорта собственнику не обязательно заказывать выписку.
Передаточный акт
Договор купли-продажи вбирает в себя условия и параметры сделки, тогда как в передаточном акте значатся действия, уже совершенные. Этот документ оформляется во избежание взаимных претензий. Государственные органы, чтобы оградить стороны от возможных разбирательств, в некоторых регионах требуют акт о передаче с подписями обеих сторон.
Договор купли-продажи
Основной документ, где обозначены основные параметры сделки:
- личные данные продавца и покупателя;
- полное описание объекта недвижимости;
- порядок расчета (задаток, даты внесения основных сумм, окончательный срок погашения суммы оплаты);
- дата выезда/заезда сторон;
- обязанности и права каждого участника сделки.
Сделки с участием несовершеннолетних
Дети считаются социально не защищенной категорией населения. Органы опеки стоят на страже прав несовершеннолетних. Родители обязаны обеспечивать их материальными благами, включая защиту имущественных прав. Продавая квартиру, где прописаны дети, родители должны обеспечить их жильем не меньшей площади, аналогичного состояния и инфраструктуры поблизости.
